부린이의 부동산 용어정리 #1 대지면적/건축면적/건폐율/용적률

부린이의 부동산 용어정리 # 1

건축물을 건축하기 위한 토지사용권(토지소유권)에 있어서 '건축법'과 '민법'은 접점을 이루고 있다.

만약 '민법'에서 규정하고 있는 대로 도시에 건축물을 건축한다면 도시는 그야말로 빌딩숲을 이루게 될 것이다.

그렇게 된다면 도시의 거리는 햇빛이 비치지 않게 될 것이며, 1년 내내 빌딩이 드리운 영구 그림자 도시가 되어 있을 것이다.

그래서 국토계획법에서는 대지면적에 대해 건축물이 드리울 수 있는 그림자면적 비율(건폐율)에 대한 최대한의 범위를 규정하고 있다. 건폐율 규정은 대지에 최소한의 공지를 확보하여 도시공간에 일조, 채광, 통풍을 할 수 있도록 하여 도시의 환경적 안전을 도모하는 한편, 화재시 건축물 연소방지와 소방활동 및 이용자들의 피난을 용이하게 하는 피난안전 뿐만아니라 인접한 건축물로의 화재 확산 방지의 목적이 있다.

결국, 건폐율 규정은 도시의 평면적인 밀도를 조절하여 쾌적한 도시생활 환경을 구현해 나가는 중요한 수단이다.

대지면적(수평투영면적) 大地面積

건축법상 건물을 건축할 수 있도록 허가를 받은 땅의 넓이를 말한다. 다만, 도로와 건축선 사이나 도시계획시설은 포함하지 않는다. 인구주택총조사를 할 때 정의하는 대지면적은 '담장안의 텃밭을 제외하고 정원을 포함한 전 면적'을 말하며 주거용 부분만 포함하고, 영업에 사용되는 부분은 제외한다.

우리가 거주하는 아파트를 예로 들어보면, 주민들이 거주하는 아파트를 포함하여 주차장, 상가, 경비실 등 모든 시설물들이 포함된 전체 면적을 말한다.

건축면적 Building area

대지를 덮고 있는 건축물의 그림자에 대한 면적으로 바닥면적과 같이 건축물의 외벽이나 기둥의 중심선을 기준으로 건축면적을 산정한다. 일반적으로 1층의 바닥면적이 해당된다.

하늘에서 아래로 바라봤을 때 대지면적 내에 실제건물이 들어설 수평투영면적을 의미한다.

자칫 바닥면적과 동일한 개념으로 이해될 수 있지만, 바닥면적은 건축물의 각 층(지상층 및 지하층)에 대한 수평투영면적인 반면, 건축면적은 지상층 부분의 건축물 전체에 대한 수평투영면적이다.(하단 좌측사진)

처마나 차양등, 발코니 및 건축물에 딸린 시설물 등의 돌출 부분과 지붕부분은 건축면적 산정에 혼란이 생길 수 있으므로 그 기준을 명확히 하고있다.

*발코니는 증축하여 추후 거실로 사용할 수 있으므로 건축면적에 모두 산입한다.

*출입구 상부에 설치된 차양(캐노피)의 경우 캐노피 그림자 끝 선에서 1m 후퇴한 선까지를 건축면적으로 산정한다.

2층 이상의 외벽이 1층의 외벽보다 밖으로 나와있을 때에는 그 층의 수평투영면적에 의하여 그 부분의 면적을 가산한다.

바닥면적과 연면적은 용적률 산정의 기준이 되며, 건축면적은 건폐율 산정의 기준이 된다.

건폐율 Building-to-Land Ratio 建蔽率

건폐율은 건축밀도를 나타내는 대표적인 지표로 대지면적에서 건물의 바닥면적(건물 1층바닥면적)이 차지하는 비율을 나타낸다. 건폐율을 제한함으로써 각 건축물의 대지에 여유 공지를 확보해 도시의 평면적인 과밀화를 억제하고, 일조/채광/통풍의 공간을 만들어 쾌적한 환경이 가능하도록 조성할 수 있게 된다.